Ferienwohnen vs Dauerwohnen


Geänderte Baunutzungsverordnung regelt Umgang mit Ferienwohnungen in Wohngebieten

Am 31.03.2017 hat der Bundesrat über die Regelungen zum Ferienwohnen in Wohngebieten abgestimmt. Mit Wirkung zum 01.04.2017 werden in der Baunutzungsverordnung Ferienwohnungen und -häuser in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise als „nicht störende Gewerbebetriebe“ oder „kleine Beherberungsbetriebe“ erlaubt sein. In reinen Wohngebieten ist das Ferienwohnen genehmigungsfähig, wenn die Dauerwohnnutzung der Ferienwohnnutzung überwiegt. Die Regelungen zu den reinen Wohngebieten sind für die Tourismusbranche als nicht zufriedenstellend einzustufen. Der Tourismusverband Niedersachsen hat sich dafür eingesetzt, zumindest in den staatlich anerkannten Kurorten das Ferienwohnen in den reinen Wohngebieten ausnahmsweise zuzulassen. Diese Empfehlung wurde jedoch von den zuständigen Behörden bei der Gesetzänderung nicht aufgenommen. Die Baunutzungsverordnung ist Teil eines Gesetzespaketes zur Anpassung der Städtebaurechts.

Stand: 04.04.2017

Rechtssicherheit für Ferienwohnungen in Wohngebieten steht kurz vor der Ziellinie-

Endgültige Gesetzgebung im Bundestag wird für März 2017 erwartet

Im Rahmen der Novelle der Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird den Forderungen der Tourismusverbände, Ferienwohnungen als nicht-störende Gewerbebetriebe oder als kleine Beherbergungsbetriebe aufzunehmen, Rechnung getragen. Jedoch gibt es bei den reinen Wohngebieten eine Einschränkung. In diesen Bereichen sollen Ferienwohnungen nur dann ausnahmsweise zulässig sein, wenn der Bebauungsplan kleine Beherbergungsbetriebe erlaubt. Laut Gesetzgeber soll dies allerdings nur dann gelten, wenn das Dauerwohnen dem Ferienwohnen überwiegt, z. B. wenn die Wohnfläche für Gäste nicht mehr als 50 % beträgt. Bei einem Mehrfamilienhaus muss ein Hauptteil der Wohnungen der Dauernutzung unterliegen. Die Tourismusverbände halten die geplante Regelung für die reinen Wohngebiete für nicht zielführend. Die Kommunen sollten mehr Spielraum bei der Steuerung ihrer Bebauungspläne erhalten. Denn die Verantwortlichen kennen die Gegebenheiten vor Ort am besten.

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Stand: 06.02.2017

Lösungen für die Besitzer von Ferienwohnungen in Wohngebieten in Sicht

Nun ist er da: Der langersehnte Referentenentwurf zur Änderung der Baunutzungsverordnung BauNVO). Für die Tourismuswirtschaft gibt es ein erstes positives Signal.

Nach dem Entwurf soll das Ferienwohnen in allgemeinen Wohngebieten zulässig sein. Die Ferienwohnungen werden als nicht störende Gewerbe- oder Beherbergungsbetriebe definiert. In reinen Wohngebieten, die einem strengeren Lärmschutz unterliegen, sieht der Referentenentwurf jedoch Einschränkungen vor, was die Nutzung von Ferienwohnungen betrifft. Hier spielt das Verhältnis von Dauerwohnen zum Ferienwohnen eine große Rolle. Dabei können Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten nur genehmigt werden, wenn die Dauerwohnnutzung überwiegt. Beispielsweise muss eine Einliegerwohnung in einem Haus, die zum Ferienwohnen genutzt wird, kleiner sein, als die Hauptnutzung.

Die geplanten Regelungen im Entwurf zu den reinen Wohngebieten werden von den Tourismusverbände kritisch gesehen. In reinen Wohngebieten handelt es vorwiegend um Bestandsimmobilien, in denen der Anteil von Ferienwohnen überwiegt. Darüber hinaus haben sich viele Eigenheimbesitzer zur Finanzierung des Objektes neben dem Dauerwohnen Ferienwohnungen im Haus eingerichtet.

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Stand 16.06.2016

Ferienwohnen in Wohngebieten erhalten

In Deutschland ist die Nutzung von Ferienwohnungen/Ferienhäusern die zweitbeliebteste Urlaubsform. Anders als ihre Mitbewerber an den norddeutschen Küsten ist die niedersächsische Nordsee im Beherbergungsbereich überwiegend von sehr kleinteiligen Strukturen geprägt. Privatunterkünfte wie Ferienwohnungen/Ferienhäuser dominieren das touristische Angebot und haben für die Region eine große wirtschaftliche Bedeutung.

In der Vergangenheit war das Nebeneinander von Ferienwohnen und Dauerwohnen in Wohngebieten gelebte Praxis. Ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 11.07.2013 – 4 CN 7/12 – sieht nun die Ferienwohnnutzung in Wohngebieten als unzulässig an, da diese Regelung im Widerspruch zur Baunutzungsverordnung (BauNVO) steht. Die Richter beim Oberverwaltungsgericht in Lüneburg (Urteil vom 18.09.2014 – 1 KN 123/12) sehen das anders und vertreten die Auffassung, dass Gemeinden auf Basis der Bebauungspläne sehr wohl a) kleinere Beherbergungsbetriebe in Wohngebieten als sonstiges nicht störendes Gewerbe oder b) in ausgewiesenen Sondergebieten eine touristische Nutzung parallel zum Dauerwohnen zulassen können.

Bis zur endgültigen Klärung durch eine Änderung der BauNVO droht den Vermietern von Privatunterkünften ein Vermietungsverbot. Eine über den Ausschuss für Bau und Wohnen der Bauministerkonferenz einberufene Projektgruppe „Ferienwohnen-Dauerwohnen“ hat der Bauministerkonferenz einen Vorschlag zur Novellierung der BauNVO abgegeben. Daneben hat der Bund eine Länderumfrage (einzelne Abfrage in den Kommunen zur Verwaltungspraxis) durchgeführt. Auf Basis der Ergebnisse der Projektgruppe und der Länderumfrage möchte der Bund eine Lösung, vorzugsweise im Rahmen der Verabschiedung einer neuen Städtebaurechtsnovelle, herbeiführen. Mit einer Entscheidung ist voraussichtlich im 1. Halbjahr 2016 zu rechnen.

Der Tourismusverband Nordsee e. V. favorisiert als Lösung die „Anerkennung als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“. Mit diesem Änderungsvorschlag wäre dann – wie bisher – Ferienwohnen in Wohngebieten möglich, ohne das von einer Bestandsgefährdung bzw. Bestandsbereinigung auszugehen ist. Dieses Vorgehen würde auch die Bauämter in ihrer Arbeit deutlich entlasten.

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